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倉促買了房子想要解約,還有救嗎? 急~  1


Shirley
倉促買了房子想要解約,還有救嗎? 急~ (2008-06-08 21:24:52 )
整個買屋的過程如下,因為想將細節說明清楚,所以寫得有些冗長,謝謝大家的耐心!
5/24上午:
*到某一新建案看A棟3樓3房,代銷人員領我們看外部設施,看了之後覺得還蠻喜歡的,但當我們要求看房屋內部,代銷表示因快接近交屋,未免橫生枝節,所以無法讓我們進入內部觀看。
*代銷表示會再幫我們向屋主詢價,但也說屋主價格蠻硬的,可能議價空間不大。
5/24下午:
*因想了解房市目前行情,於是到住家附近的XX房屋尋求諮詢。
*接待的「仲介甲」了解我們想賣舊屋換新屋的需求,於是先到我們的住處估價,估價後表示約可賣到8、9百萬。
*回到店內續談,我們告知「仲介甲」早上有看過某建案,後來出現「仲介乙」,說他打聽出我們早上看的那一戶屋主出價1900萬。
*這時「仲介甲」說該建案B棟3F剛好也有一戶屋主要轉售,出價是1600萬,可是屋主比較有談價空間,看我們有沒有興趣,接著他們又再進行內部聯繫,最後問到有另外一組買主已和屋主議價過一次,目前談到屋主降到1470萬,買方出1420萬,今晚八點要再見面議價,但如果我們有興趣的話,依公司規定,只要在二小時前約定,便可再安插另一組買家與屋主談。
*雖然我們覺得很突然,但想想和屋主談談了解屋況應該也無妨,於是便讓仲介幫我們安排時間,雙方約在另一處議價中心談,而仲介還特別告知我們不能讓屋主知道我們曉得有另一組買方的事情。
*一到議價中心,我們就被帶到一個小房間,此時多個仲介就當我們的傳聲筒,來來回回進進出出的,傳達兩邊的想法,另一方面一直傳遞我們這間房子未來的增值潛力很大、周圍的發展前景看好、附近成交的行情都高於屋主的開價云云,讓我們覺得現在錯過這個機會,以後再難以這樣的價格買到如此優良的新成屋。
*仲介說屋主已久候多時,請我們就直接和屋主面對面談,我們和屋主相談甚歡,感受到他對屋子的用心和研究,讓我們的意願漸漸趨向於購買,而忽略到考慮許多的其他…
*和屋主談得差不多後,雙方又被帶開,開始議價過程。我們先出價1380萬,屋主將開價1600萬降為1470萬,仲介說我們是不是可以再加一點,後來我們加到1420萬,這時仲介傳來訊息,說屋主為了想確認我們是不是真的有購買這間房子的意願,提出我們是否能當場先付10萬元現金的要求,我們也傻傻的說好…於是最後屋主願意以1420萬成交。
*仲介此時拿出不動產買賣契約書,我們便開始簽約過程,代書早已在旁stand-by,我現在存留的印象只是當時代書念相關規定和條約的速度好快,領著雙方一直簽名簽個不停,因為簽約後三天就要付第一期款100多萬,可是我們表示那麼短時間內變現不到那麼多錢,所以當場又簽了兩張本票分兩個日期付款,其實當時我們連本票及它的效力是什麼也一無所知。
*整個過程結束,已是接近午夜,我們居然在一天之內倉促買下一間一千多萬的房子,一間連裡面也沒實際看過的房子。
5/25
*大夢初醒,簽了約後才開始真正仔細開始看契約書內容,才發現太多問題是我們在這倉促間所沒有考量到的,上網一查,也才知道有契約審閱期的權利可要求,可是約和本票都簽了。
5/26
*回到XX房屋,想以仲介未先告知契約審閱期為由要求解約、拿回本票,可是仲介表示他們只是仲介,賣方不是企業而是個人,個人間的交易無契約審閱期可言,而且當時雙方也在你情我願的情況下完成簽約程序,他們無法片面與我們解約及交回本票,不過願意幫我們聯絡屋主來談。
5/27
*和屋主談解約,屋主的態度很明理,但表示要回家和太太溝通再給我們答覆,而後來透過仲介得到的答案卻是太太很不高興我們出爾反爾,不願解約、要求按合約履行,沒有選擇的情況下我們也只好硬著頭皮買下。
6/4
*和屋主約看屋,看屋完再談解約,向屋主表達因為舊屋處理並不順利,財務上真的無力負擔買房,屋主表示要再回家和太太溝通,但告訴我們不用太擔心,他也不會想走法律途徑或要求賠償,如果我們真的有困難不能買,他也不會勉強云云。
6/7
*仲介傳來消息,說屋主要我們賠償20萬才肯解約。可是我們覺得20萬真的太高,再請仲介傳達,是否能再降賠償金額
問題:
一、
契約書上的違約責任:「如甲方(買方)毀約不買或有其他違約情事時,乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」。請問這裡所謂的「甲方已給付之全部款項」包括本票的100多萬在內嗎?還是只有簽約當天付的現金10萬? (本票的錢我們至今尚未匯入履約保證帳戶)
二、
現在屋主要求解約賠償到20萬,這個價格是合理的嗎?如果屋主不肯降,以我們的情況走法律途徑(如:以無契約審閱權為理由)會有機會將解約賠償壓到10萬甚至更低嗎?
三、
找地區的立委或訴諸媒體,會對仲介有施壓作用,或對事情的解決有幫助嗎?
 


張祥暉顧問
 RE:倉促買了房子想要解約,還有救嗎? 急~ (2008-06-08 21:27:15 )
您好,謹代表【政府採購知識服務網】回答如下,敬請指教:
1.
本題雖與政府採購無關,但本站仍請法務專家提供意見,請參考。另本站專家原以「James」為發表人名稱,即日起正名為「張顧問」以表正式。
2.
契約規定:「如甲方(買方)毀約不買或有其他違約情事時,乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」,此有數種意義及效果:
(1)
解約時買方所付之全部款項被為「定金」,而且因可歸責於買方之解約,故依民法第249條第2款規定,被賣方全部沒收,不得發還。
(2)
但問題在於定金倒底是多少呢?依案情所述,定金應為10萬元,其餘100餘萬元為分期給付之第一期款。因此,個人認為被沒收之定金,應只有10萬元。
3.
然而,當天買方以簽立本票方式支付第一期款,雖尚未滙入履約保證帳戶,但因本票為票據之一種,具無因性(不問原因),因此本票持有人可請求法院為本票裁定,再聲請強制執行,此節非常重要,因此不論未來如何解決,《本票一定要拿回來》,否則仍有法律風險。
4.
本買賣契約之雙方當事人須視契約上簽名者為何人(買方確定,但他方係仲介賣方,案情未提,推定為賣方)?簽名者始有契約權利;本票部份則以受款人為權利人,未列受款人者,以執票人為受款人,得行使票據權利。
5.
縱使他方當事人前述契約規定而主張沒收已付之定金10萬元,並主張包括100餘萬元之本票,個人以為買方可抗辯如下:
6.
(1)
買方於仲介催促下、未看屋即匆忙簽下契約,亦未及審視契約規定,且契約為單方訂定之定型化契約,故似有民法第74條第1項「法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為或減輕其給付」之適用,買方得主張撤銷契約、本票簽發等法律行為或主張減輕給付(不必付出100多萬)。
(2)
縱前述主張遭法院駁回,似仍可主張民法第252條規定「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額」,請求減低至合理數額。
7.
綜上,本人認為,本案之10萬元為定金性質,賣方得依民法第249條第2款規定沒入;但其餘均不得請求,包括賣方請求之20萬元,亦非合理。提前注意者,縱使依10萬元罰款解約,買方仍務必《取回本票》,免生枝節。另,本站僅依法律規定回答,有關藉媒體或民代施壓之想法,無法加以評論。
8.
本站經常提供採購諮詢與法律,歡迎多加利用,來站討論,如迫於時效,請在上班時間利用本站首頁左邊的Skype鍵或公司電話直接查詢。此外,如蒙不棄,本回答將同步刊登於本站討論版。
 

 
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